Sia che ci si trovi ad acquistare la prima casa o ad effettuare un acquisto di un immobile a scopo investimento la domanda che ci si pone è sempre relativa a quale sia il modo migliore per finanziare tale operazione.
La decisione di investire con capitali propri è dettata sia dalla disponibilità di risorse economiche personali che dalla possibilità o meno di utilizzare la leva finanziaria, un concetto noto in economia secondo il quale utilizzando i capitali di altri soggetti finanziatori (es. la banca) è possibile aumentare il rendimento dell’investimento.
Purtroppo, nella maggior parte dei casi, la scelta di utilizzare le risorse finanziarie di terzi è obbligata, poiché molto spesso le disponibilità economiche liquide sono ridotte oppure sono già destinate ad altri investimenti. In tutti questi casi la fonte di finanziamento principale a cui far riferimento per investire negli immobili è il contratto di mutuo.
I mutui, o i finanziamenti bancari finalizzati all’acquisto di un immobile, possono essere ipotecari o meno a seconda della tipologia e delle risorse finanziarie dell’investitore, ma generalmente il contratto di mutuo viene inteso come un prestito garantito da una ipoteca e finalizzato all’acquisto di un immobile (mutuo fondiario ipotecario).
L’industria bancaria ha sviluppato negli anni prodotti sempre più complessi ma in generale è possibile, escludendo altre forme di finanzamento come il prestito a dipendenti o la cessione del quinto, suddividere il contratto di mutuo tra due grandi categorie: mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile.
Nella scelta tra un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile come base per finanziare il proprio investimento immobiliare entrano in gioco diversi fattori. E’ importante fare un’analisi dettagliata della propria capacità di risparmio e valutare bene sia le risorse economiche attualmente a disposizione sia quelle future intese come capacità di produrre reddito. La rata fissa infatti è più costosa, ma è costante nel tempo e non risente delle condizioni del mercato finanziario e dell’andamento dei tassi di interesse, garantendo una maggiore sicurezza all’investitore.
Il mutuo a tasso variabile invece permette di restituire il capitale alla banca con rate di valore più basso, aumentando quindi il rendimento del nostro investimento (es. nel caso in cui l’immobile sia affittato) e risultando quindi più vantaggioso.
In effetti questi ultimi anni hanno decretato il successo nelle richieste alle banche di erogazione di mutui a tasso variabile, ma è sempre importante considerare che questi sono favorevoli nel caso di tassi decrescenti o costanti e potrebbero risultare molto più costosi qualora i tassi dovessero salire.
Per un investimento in sicurezza viene prudenzialmente consigliato di non superare con la rata il 30% del proprio reddito in caso di tasso fisso, e il 20% nel caso di tasso variabile.